Expert CCMI

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est un dispositif encadré par la loi du 19 décembre 1990. Ce contrat, qui revêt un caractère obligatoire, a été établi dans l’intérêt général. En effet, le CCMI est une exigence légale lorsque le Maître d’Ouvrage décide de faire construire un bâtiment à usage d’habitation ou mixte, regroupant à la fois des espaces professionnels et des appartements privés. Il est obligatoire dans le cas où le Maître d’Ouvrage, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une société, ne possède pas plus de deux logements sur son terrain. Cette mesure vise à protéger les consommateurs et à garantir un cadre réglementaire strict lors de la construction d’une maison individuelle. Le CCMI apporte une sécurité juridique et impose des obligations aux différentes parties prenantes, en définissant clairement les droits et les responsabilités de chacun.

Lorsqu’il s’agit de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte, tant les personnes physiques que morales sont tenues de conclure un contrat avec un maître de l’ouvrage, conformément à l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Plus précisément, le constructeur est tenu de mettre en place un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) s’il est responsable des travaux de mise hors d’eau et hors d’air. La notion de « hors d’eau » englobe la couverture et l’étanchéité du bâtiment, qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un immeuble, tandis que « hors d’air » fait référence aux portes et aux fenêtres.

Il est bon de savoir que dès que le contrat est signé, vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte. Si vous décidez de vous rétracter, il est nécessaire d’envoyer une lettre de résiliation en recommandé avec accusé de réception.

Habituellement, c’est le bâtisseur qui fournit le Contrat de Construction de Maison Individuelle, plus communément appelé CCMI. Lorsqu’il s’agit d’un CCMI incluant la fourniture d’un plan, la responsabilité de la création de ce dernier peut incomber au propriétaire. Il a la liberté de concevoir le plan lui-même ou de déléguer ce rôle à un architecte ou un autre expert compétent dans ce domaine

Avant de lancer toute construction, il est essentiel de mettre en place un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) qui est formellement rédigé et signé par le propriétaire et le constructeur. Ce document doit être remis au propriétaire, y compris toutes les annexes, par courrier recommandé avec accusé de réception.

Le législateur a établi des sanctions sévères, dont une peine d’emprisonnement de deux ans et une amende de 37 500 euros, pour quiconque débute un chantier sans contrat écrit ou sans garantie de livraison conforme à l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation.

L’élaboration du CCMI, qu’il inclue ou non un plan, nécessite d’inclure certaines informations indispensables :

• Détails de la construction (adresse, surface, désignation cadastrale du terrain, titre de propriété, référence de l’assurance dommages-ouvrage obligatoire)
• Les détails financiers ;
• Les annexes ;
• Les conditions suspensives.

Le contrat doit être accompagné des éléments suivants :

• Les autorisations administratives, y compris le permis de construire ;
• Les attestations de garanties de remboursement et de livraison ;
• Le plan de la construction et une représentation graphique de la perspective de l’immeuble ;
• Une notice détaillée des spécificités techniques de la maison et des travaux d’équipement essentiels à son implantation et à son utilisation.

Toutefois, certaines clauses ne sont pas autorisées dans un CCMI. Par exemple, le constructeur ne peut pas :

• Vous contraindre à lui donner procuration pour rechercher des financements pour la construction ;
• Assumer qu’un permis de construire avec des prescriptions techniques ou architecturales entraînant une modification majeure du projet initial est une autorisation administrative ;
• Prévoir des raisons valables de retard autres que les conditions météorologiques, les cas de force majeure et les cas fortuits ;
• Conditionner la remise des clés au paiement total du prix, empêchant ainsi votre droit de consigner les sommes restantes en cas de réserves à la réception des travaux ;
• Vous interdire d’accéder au chantier avant le paiement de chaque échéance et au moment de la réception des travaux.

Un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) peut être établi avec un plan de construction fourni par le constructeur. Dans cette situation, la maison individuelle ou l’immeuble sera construit selon le plan proposé par ce dernier. Selon l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation, le CCMI doit alors spécifier les points suivants :

• L’identification précise du terrain destiné à accueillir la construction ;
• La confirmation du titre de propriété du propriétaire ou des droits réels lui permettant de construire ;
• L’assurance de la conformité du projet aux règles de construction en vigueur ;
• Les détails sur la nature et les spécifications techniques du bâtiment à construire ;
• Le coût total du bâtiment à construire, qui correspond au prix convenu plus, le cas échéant, le coût des travaux que le propriétaire souhaite réaliser lui-même ;
• Les modalités de paiement en relation avec l’avancement des travaux ;
• L’indication que le propriétaire peut faire appel à un professionnel qualifié, couvert par une assurance responsabilité pour ce type de mission ;
• L’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives nécessaires, dont une copie est annexée au contrat ;
• Les détails du financement, y compris la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le propriétaire ;
• La date prévue pour le début des travaux ;
• Le délai d’exécution des travaux ;
• Les sanctions applicables en cas de retard de livraison ;
• La référence de l’assurance dommages souscrite par le propriétaire ;
• Les justificatifs des garanties

Dans le cas d’un contrat sans fourniture de plan, également connu sous le nom de contrat de louage d’ouvrage, c’est au maître d’œuvre de gérer les travaux de gros œuvre et de mise hors d’eau et hors d’air. Ce contrat doit être formulé par écrit et doit inclure les informations suivantes :

• L’identification précise du terrain de construction ;
• Une description détaillée et les spécifications techniques de la construction ;
• Le prix convenu à l’avance et définitif, susceptible de révision uniquement dans les conditions et limites prévues ;
• Les modalités de paiement progressif en fonction de l’avancement des travaux ;
• Le délai prévu pour l’achèvement des travaux et les sanctions en cas de retard de livraison ;
• La référence de l’assurance dommages contractée par le propriétaire conformément à l’article L. 242-1 du Code des assurances ;
• La mention que le propriétaire a la possibilité de recourir à un professionnel compétent, en conformité avec la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977, ou avec les articles L. 125-1 et suivants lors de la réception, ou à tout autre professionnel du bâtiment titulaire d’une assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;
• L’engagement du constructeur à fournir, au plus tard à la date d’ouverture du chantier, une preuve de la garantie de livraison qu’il offre au propriétaire, l’attestation de cette garantie étant émise par le garant et annexée au contrat.

Quatre garanties majeures sont à envisager lors de la construction :

1. La garantie de parfait achèvement : Dès la réception des travaux et pendant une année, l’entrepreneur est tenu de rectifier tous les éléments de construction qui font l’objet de réserves notées dans le procès-verbal de réception, ou celles qui sont indiquées ultérieurement par écrit.

2. La garantie biennale ou de bon fonctionnement : À partir de la réception des travaux, cette garantie offre une couverture de deux ans pour tous les dommages associés à des équipements non liés à la structure de la construction, tels que les plaques de cuisson, le chauffe-eau ou le système de ventilation.

3. La garantie décennale : Cette garantie couvre les dommages, même ceux résultant d’un vice du sol, qui pourraient compromettre la solidité de la construction ou la rendre inadéquate pour l’usage prévu. À compter de la réception de l’ouvrage, le professionnel engage sa responsabilité pendant 10 ans envers le client et éventuellement envers les futurs acquéreurs en cas de revente.

4. La garantie de livraison : Elle couvre les risques liés à l’inexécution ou à la mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, notamment le respect des délais et des prix fixés.

Si des paiements sont effectués avant le démarrage du chantier et qu’un acompte est versé, une garantie de remboursement doit être prévue dans le contrat. Le constructeur peut demander, par exemple, lors de la signature du CCMI, un dépôt de garantie équivalent à 3% maximum du prix de la construction, qui sera déduit du premier paiement prévu. Il est important de noter que dans un contrat de construction d’une maison individuelle, le paiement du prix est effectué en plusieurs fois en fonction de l’avancement des travaux. Les montants totaux versés par le maître de l’ouvrage ne doivent pas dépasser :

• 15% du prix à l’ouverture du chantier ;
• 25% à la fin des fondations ;
• 40% à la fin des murs ;
• 60% à la mise hors d’eau ;
• 70% à la fin des cloisons et à la mise hors d’air ;
• 95% à la fin des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.

Le solde de 5% est réglé à la réception.

Dans le cadre d’un CCMI, il est également obligatoire de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant le début du chantier. Cette assurance couvrira le coût des réparations suite à des désordres relevant de la garantie décennale et permettra d’obtenir le préfinancement de la réparation des désordres sans attendre une expertise.

Vous avez fait ériger une nouvelle demeure que vous n’avez pas encore investie. Cependant, des factures d’eau et d’électricité émanant de fournisseurs d’énergie avec lesquels vous n’avez pas conclu de contrat sont déjà arrivées. Ne vous privez pas du droit de les interroger pour comprendre le détail des frais qu’ils réclament. Si ces coûts correspondent à la consommation d’eau et d’électricité générée par les travaux de construction, il vous faudra alors adresser vos questions au bâtisseur de votre habitation. En effet, le Contrat de Construction d’une Maison Individuelle (CCMI) comprend dans son forfait le coût des matériaux nécessaires à la construction, y compris l’eau et l’électricité indispensables à l’élaboration de votre maison. Imputer au client le coût de l’eau et de l’électricité consommées pendant le chantier est en violation des articles L. 231-1 et R. 231-4 du Code de la construction. Le contrat signé se doit de respecter le Code de la construction.

Rappelez-vous de consulter le contrat que vous avez conclu avec le constructeur de votre maison individuelle pour vérifier ce qui y est stipulé concernant les consommations d’eau et d’électricité durant la construction. Vous avez la possibilité de solliciter l’avis d’un avocat sans frais dans certains établissements publics tels que les maisons de justice et du droit, les points d’accès au droit, les centres départementaux d’accès au droit (CDAD) ou encore les centres d’information pour le droit des femmes et des familles (CIDFF). Cependant, sachez que les coûts de l’eau et de l’électricité nécessaires pour les travaux de construction ne devraient jamais vous être facturés, même si le contrat stipule le contraire. En effet, une telle clause est en conflit avec le caractère forfaitaire du prix tel qu’établi par le Code de la construction : de telles clauses sont donc considérées comme non écrites.

L’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation fait obligation au constructeur de décrire dans le contrat la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire, comportant notamment les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’utilisation de l’immeuble.
Dès lors, l’exigence d’un versement égal à 95 % du prix convenu à l’achèvement des travaux d’équipement implique que, à ce stade, les alimentations en fluide soient réalisées. La remise des attestations de conformité au gaz et à l’électricité d’une installation neuve va de pair avec la fourniture de l’énergie ou du fluide correspondant. A défaut d’être jointe à la réception, le particulier peut émettre une réserve sur sa production.

Le paiement du solde de 5% du prix dépend d’un élément important : la réception des travaux et la remise des clefs.

La loi exige que ce soit le maître d’ouvrage qui prononce la réception des travaux.

Contrairement à une idée reçue ce n’est pas le constructeur qui est décisionnaire de cette étape juridique cruciale (la réception constitue le point de départ des garanties légales), même si en pratique c’est souvent lui qui l’organise en convoquant le maître d’ouvrage (en respectant le délai minimum normalement prévu par le contrat).

Lors de la réception, le maître d’ouvrage doit inspecter un certain nombre d’éléments. Nous en reparlerons. Ce jour-là, deux choix s’offrent au maître d’ouvrage pour effectuer ces vérifications :

• 1er cas : le maître d’ouvrage se fait accompagner le jour de la réception d’un professionnel habilité comme stipulé dans l’article L231-8 du CCH ; c’est-à-dire de tout professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission (un huissier de justice n’est pas assimilé à un tel professionnel de la construction, sa présence ne prive donc pas le maître d’ouvrage de la faculté d’émettre des réserves supplémentaires dans les 8 jours de la réception).

Attention, dans ce cas, vous ne pouvez pas ajouter des réserves supplémentaires après la réception et tous les défauts qui étaient apparents le jour de la réception ne relèvent plus de la responsabilité du constructeur, sauf exceptions (voir sur ce point notre article : Le constructeur n’est pas tenu de lever les désordres apparents non réservés à la réception).

Quoi qu’il en soit, si le maître d’ouvrage était assisté d’un professionnel habilité le jour de la réception, le solde de 5% est payable dans les conditions suivantes:

             – Si aucune réserve n’a été émise, le solde doit être payé le jour de la réception.

             – Si des réserves ont été émises, le solde doit être payé lorsque la dernière a été levée par le constructeur. 

Dans ce dernier cas, le solde doit obligatoirement être consigné auprès d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le Président du Tribunal Judiciaire.

En pratique, la consignation se fait bien souvent auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ; cette opération est gratuite.

• 2nd cas : le maître d’ouvrage ne se fait pas accompagner par un professionnel habilité le jour de la réception. 

Dans ce cas, le maître d’ouvrage a huit jours après la réception pour formuler des réserves par courrier recommandé avec AR.

Attention, dans ce délai tous les défauts apparents doivent être dénoncés par courrier recommandé avec AR. Tous les défauts apparents qui ne l’auraient pas été ne relèvent alors plus de la responsabilité du constructeur, sauf exceptions (cf. précédemment).

Quoi qu’il en soit, si le maître d’ouvrage n’était pas accompagné par un professionnel habilité lors de la réception, le solde de 5% est payable dans les conditions suivantes:

              – Si aucune réserve n’a été émise, ni le jour de la réception ni dans les 8 jours suivants, le solde doit être payé à l’expiration de ce délai de 8 jours.

             – Si des réserves ont été émises, le solde doit être payé lorsque la dernière a été levée par le constructeur. 

Dans les deux cas, le solde doit obligatoirement être consigné à l’issue de la réception auprès d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le Président du Tribunal Judiciaire.

Dans ce cas aussi, la consignation se fait plutôt auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.

Selon l’article 1103 du code civil, le constructeur est légalement tenu d’exécuter les travaux de manière complète et conforme à ce qui a été convenu.

Si vous constatez une non-conformité contractuelle, telle que la couleur du crépis, la superficie ou l’implantation de la maison, ou encore la nature des équipements, l’article 1221 du code civil vous donne le droit d’exiger de votre constructeur l’exécution stricte et correcte du contrat. En fonction de la gravité des manquements constatés, vous pouvez également suspendre le paiement des appels de fonds.

Toutefois, il est important de procéder à une analyse précise des défauts constatés avant d’entreprendre des démarches pour faire valoir vos droits de la meilleure manière possible.

En vertu de l’article 1103 du code civil, le constructeur est légalement tenu d’exécuter les travaux intégralement et conformément à ce qui a été convenu.

Si vous remarquez une non-conformité contractuelle, telle qu’une différence de couleur de crépis, une superficie ou une implantation de la maison non conforme, ou encore une divergence par rapport à la nature des équipements prévus, l’article 1221 du code civil vous confère le droit d’exiger que votre constructeur exécute strictement et correctement le contrat. Selon la gravité des manquements constatés, vous pouvez également décider de suspendre le paiement des appels de fonds.

Toutefois, il est essentiel de procéder à une analyse précise des défauts constatés avant de prendre des mesures pour faire valoir vos droits de la manière la plus adéquate.

Selon les dispositions du code de la construction et de l’habitation, le constructeur est tenu de chiffrer tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers, ainsi que les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison.

Cela peut inclure des éléments tels que la peinture intérieure, les raccordements aux réseaux publics (gaz, eau, électricité, etc.) ou encore les aménagements extérieurs nécessaires à l’accès à la maison.

Si le constructeur ne respecte pas cette obligation, il est tenu de réaliser ces travaux à ses frais, et ce, sans dépasser le délai contractuel de livraison. Vous avez donc le droit de lui demander d’effectuer ces travaux dans les délais convenus, et vous pouvez également vous opposer au paiement de ces travaux.

Dans de tels cas, il est souvent nécessaire d’intervenir auprès du constructeur pour obtenir le respect de ces obligations.

La demande de votre constructeur est tout à fait injustifiée si la maison n’est pas prête à être réceptionnée et qu’elle n’est pas habitable.

Cela peut être le cas si la maison n’est pas encore hors d’eau et hors d’air, si tous les raccordements aux réseaux (eau, gaz, électricité, etc.) ne sont pas effectués, si les équipements sanitaires ne sont pas installés ou si le système de chauffage n’est pas encore fonctionnel, par exemple.

Nous pouvons intervenir auprès de votre constructeur pour lui demander de finaliser les travaux et de cesser d’exiger la réception dans l’état actuel.

Notre équipe est expérimentée dans ce domaine et nous pouvons vous accompagner dans vos démarches pour faire valoir vos droits. Nous vous aiderons à faire respecter les conditions du contrat et à obtenir une réception conforme à vos attentes.

Le constructeur est légalement tenu de fournir l’attestation de conformité des installations électrique et gaz au plus tard le jour de la réception des travaux, afin que l’ouvrage soit considéré comme habitable.

En pratique, il peut ne pas être dans votre intérêt de refuser la réception si le constructeur ne vous remet pas cette attestation.

En effet, vous avez la possibilité d’accepter la réception en émettant une réserve concernant le défaut de fourniture du certificat de conformité.

Cela vous permettrait de prendre possession de la maison et de réaliser les travaux de finition à votre charge plus rapidement, tels que les peintures et l’aménagement intérieur.

Cependant, si le constructeur tarde à vous remettre l’attestation de conformité, ce qui vous empêche d’effectuer les raccordements nécessaires et donc d’habiter dans votre maison, vous pouvez réclamer des indemnités pour compenser le préjudice subi.

Il est important de savoir que ce genre de requête est expressément prohibée et représente une violation pénale. La loi stipule clairement que ceux qui commettent un tel acte peuvent être passibles de sanctions sévères, incluant jusqu’à deux ans de peine de prison et une amende qui peut atteindre les 9000 euros. Il s’agit donc d’une question de la plus haute importance et d’un point à ne jamais négliger lorsque vous vous engagez dans un processus de construction ou de rénovation.

La réglementation relative à la construction et au logement permet à votre constructeur d’ajuster le prix initial, mais seulement sous certaines contraintes spécifiques indiquées dans l’article L 231-11. Ces conditions doivent être précisées dans le contrat :

« (…) Les ajustements sont basés sur la fluctuation d’un indice national du bâtiment tous corps d’état qui reflète l’évolution du coût des éléments de production dans le secteur du bâtiment. Cet indice est publié par l’administration compétente et peut être utilisé selon l’une des deux options suivantes :

a) La modification du prix s’effectue selon la variation de l’indice entre la date de signature du contrat et celle définie à l’article L. 231-12. Une fois révisé, le prix ne peut plus être modifié après cette date.

b) La révision se produit à chaque paiement, mais dans une limite fixée en pourcentage de la variation de l’indice défini plus haut entre la date de signature du contrat et la date de livraison prévue au contrat. Aucune révision ne peut être effectuée après une période de neuf mois suivant la date spécifiée à l’article L. 231-12 lorsque la livraison prévue doit se produire après cette période.”

Si le contrat ne précise pas les termes de la révision du prix, alors aucune modification n’est autorisée.

La validité de sa demande dépend de la nature et de l’ampleur des malfaçons observées.

Si ces malfaçons entravent l’habilité de la résidence (comme l’absence d’installations sanitaires, des fuites d’eau, etc.), ou si leur correction entraîne des travaux destructifs compromettant la viabilité de l’habitation, vous êtes tout à fait en droit de refuser la réception.

En revanche, si ces défauts ne nuisent pas à l’habitation et peuvent être rectifiés sans que vous ayez à quitter les lieux, vous êtes tenu d’accepter la réception, en exprimant des réserves pour chaque défaut constaté lors de la réception ou par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 8 jours qui suivent la réception.

Dans ce cas, vous devez régler 95% du montant total et déposer les 5% restants sur un compte séquestre jusqu’à ce que toutes les réserves soient levées (à défaut, l’entrepreneur pourrait exiger le paiement complet malgré les réserves non levées).

L’entrepreneur est tenu de lever les réserves dans le délai convenu dans le procès-verbal de réception ou, à défaut, dans un délai raisonnable. Si ces délais ne sont pas respectés, vous pouvez faire effectuer les travaux par une autre entreprise après avoir envoyé une mise en demeure à l’entrepreneur, qui reste sans suite.

Dans ce cas, l’entrepreneur a l’obligation de vous rembourser les coûts de ces travaux sur présentation des factures.

Étant donné que l’entrepreneur peut contester la réalité des défauts et le coût des travaux correctifs, il est préférable d’analyser en détail votre situation avant de prendre cette direction.

Il convient de noter que le délai contractuel de réalisation continue de s’appliquer tant que la réception n’a pas été prononcée. Ainsi, si le délai est dépassé, vous pouvez réclamer le paiement de pénalités de retard (1/3000ème du prix par jour de retard).

Selon les articles 1103 et 1221 du code civil, le constructeur est tenu de réaliser les travaux en intégralité et conformément aux prévisions. Il est donc possible d’exiger une mise en conformité du bien construit.

Cependant, la jurisprudence établie stipule que les malfaçons et anomalies visibles lors de la réception, et qui n’ont pas été signalées dans le procès-verbal de réception ou dans les 8 jours suivants par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception, sont considérées comme acceptées. Autrement dit, vous ne pourrez plus exiger leur correction par le constructeur ultérieurement.

Par conséquent, votre constructeur n’est obligé de corriger que les défauts qui n’étaient pas visibles au moment de la réception.

En fonction de la gravité des anomalies, et notamment si l’habitabilité de la maison est affectée, vous pouvez demander des pénalités de retard même si la réception a déjà été prononcée (1/3000ème du prix par jour de retard).

La période pour corriger les réserves est à définir mutuellement entre l’entrepreneur et le propriétaire. En ce qui concerne les marchés publics, cette rectification doit être effectuée dans les trois mois, mais dans le contexte d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), vous avez la liberté de fixer une durée différente. Il est essentiel de comprendre que cette période constitue un engagement pour l’entrepreneur.