Entre la signature du CCMI et l’ouverture du chantier, plusieurs mois peuvent s’écouler. Le contrat est conclu sous conditions suspensives : permis, prêt, assurance dommages ouvrage, garantie de livraison. Si l’une d’elles n’est pas réalisée, le contrat tombe. Pendant cette période, le maître d’ouvrage n’a encore rien reçu en contrepartie de ses versements.

Pour éviter qu’il ne perde ces sommes en cas d’échec du projet ou de défaillance du constructeur, la loi encadre strictement ce qui peut être payé avant le chantier. Elle prévoit deux formules, au choix du contrat, mais pas les deux à la fois. Notre article sur les conditions suspensives détaille les événements dont dépend la poursuite du contrat.

À défaut de dépôt de garantie, le contrat peut prévoir des versements directs au constructeur avant l’ouverture du chantier, à condition d’être couvert par une garantie de remboursement. Cette garantie est délivrée par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurance agréés, et son attestation doit être annexée au contrat. Elle vous assure d’être remboursé si le contrat ne peut pas être exécuté, notamment en cas de non réalisation d’une condition suspensive ou de défaillance du constructeur avant le chantier.

Les versements sont alors limités : au plus 5 % du prix à la signature du contrat, et au plus 5 % supplémentaires à la délivrance du permis de construire. La garantie de remboursement prend fin à l’ouverture du chantier, où la garantie de livraison prend le relais. Notre article sur la garantie de livraison explique cette articulation.

Le CCMI ouvre au maître d’ouvrage non professionnel un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant le contrat. Pendant ce délai, vous pouvez renoncer sans motif ni pénalité. Les sommes éventuellement versées doivent alors vous être restituées dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation.

Notre article sur le délai de rétractation détaille les modalités de notification et d’exercice. Conservez la preuve de la date de réception du contrat : c’est elle qui fait courir le délai.

Si le constructeur fait faillite avant l’ouverture du chantier, la protection dépend du régime appliqué. Avec un dépôt de garantie sur compte spécial, la somme ne fait pas partie du patrimoine du constructeur et vous est restituée. Avec une garantie de remboursement, c’est le garant qui vous rembourse. Sans l’un ni l’autre, vous seriez un simple créancier parmi d’autres, avec un risque réel de ne rien récupérer.

C’est pourquoi la vérification de ces mécanismes à la signature n’est pas une formalité. Notre article sur le constructeur défaillant présente les recours lorsque la défaillance survient pendant le chantier.

Deux régimes exclusifs : dépôt de garantie de 3 % au plus sur un compte spécial à votre nom, ou versements de 5 % à la signature et 5 % au permis couverts par une garantie de remboursement annexée au contrat. Restitution en cas de rétractation ou de non réalisation d’une condition suspensive. Aucun autre versement au constructeur avant l’ouverture du chantier.