Le prix d'un CCMI peut il augmenter ?

Seulement par avenant signé pour une modification, ou par une révision de prix prévue au contrat selon les modalités légales.

Le constructeur peut il facturer un poste oublié ?

Non si ce poste est indispensable et n'est ni compris dans le prix ni chiffré comme travaux réservés.

Les fondations peuvent elles coûter plus cher que prévu ?

Une clause qui laisse leur coût ouvert doit vous alerter. Le dimensionnement doit s'appuyer sur l'étude de sol.

Faut il un avenant pour chaque modification ?

Oui, écrit et signé, précisant le prix et l'incidence sur le délai.

Qu'est ce que la révision de prix ?

Une évolution du prix selon l'indice BT01, possible uniquement si le contrat la prévoit, dans les limites légales.

Les taxes d'urbanisme sont elles comprises dans le prix ?

Non, elles sont dues par le titulaire du permis et s'ajoutent au budget.

Un supplément peut il figurer dans un appel de fonds ?

Seulement s'il résulte d'un avenant signé. À défaut, refusez le.

Comment contester un supplément ?

Par lettre recommandée, en demandant son fondement et en citant le contrat et la notice.

Quel est le montant minimal des pénalités de retard ?

1/3000 du prix convenu par jour de retard, selon l'article R231-14 du CCH.

Dois je prouver un préjudice pour obtenir les pénalités ?

Non, elles sont forfaitaires et dues du seul fait du retard.

Les intempéries justifient elles un retard ?

Seulement si le contrat le prévoit et si le constructeur justifie les journées concernées.

Quand les pénalités cessent elles de courir ?

À la livraison effective, en pratique à la réception.

Peut on déduire les pénalités du solde ?

Oui, dans les conditions prévues au contrat. Notifiez le calcul par écrit.

Qui paie si le constructeur refuse ?

Le garant de livraison prend en charge les pénalités au delà de trente jours de retard.

Mes modifications peuvent elles retarder la livraison ?

Oui. Un avenant doit préciser l'incidence d'une modification sur le délai.

Dois je accepter une réception rapide pour arrêter les pénalités ?

Non si la maison n'est pas en état d'être reçue. Faites vous assister pour apprécier la situation.

La garantie de livraison est elle obligatoire ?

Oui, dans tout contrat de construction de maison individuelle.

Qui délivre la garantie de livraison ?

Un établissement de crédit ou une entreprise d'assurance agréés.

Que couvre la garantie de livraison ?

Les surcoûts d'achèvement au delà d'une franchise de 5 % au plus, certaines conséquences de paiements anticipés et les pénalités de retard au delà de trente jours.

Quand prend fin la garantie de livraison ?

À la réception sans réserves ou à la levée des réserves.

Comment mettre en œuvre la garantie ?

Mettre en demeure le constructeur, puis informer le garant par lettre recommandée avec les preuves de la défaillance.

Le garant choisit il l'entreprise qui termine ?

Oui, il désigne sous sa responsabilité la personne qui achèvera les travaux.

La garantie couvre t elle les malfaçons ?

Elle garantit l'achèvement. Les malfaçons relèvent des réserves et des garanties légales.

Où trouver l'attestation de garantie ?

Le constructeur doit vous la remettre avant l'ouverture du chantier. Votre banque la réclame aussi.

Combien peut on verser à la signature d'un CCMI ?

Au plus 3 % du prix en dépôt de garantie sur un compte spécial, ou au plus 5 % au constructeur si le contrat comporte une garantie de remboursement.

Peut on cumuler dépôt de garantie et acompte ?

Non, le contrat prévoit l'un ou l'autre.

Où est versé le dépôt de garantie ?

Sur un compte spécial ouvert au nom du maître d'ouvrage, pas au constructeur.

Qu'est ce que la garantie de remboursement ?

Une garantie délivrée par un établissement agréé qui assure le remboursement des sommes versées si le contrat ne peut pas être exécuté.

Que se passe t il si le permis est refusé ?

Le contrat ne devient pas définitif et les sommes versées vous sont restituées selon le régime prévu.

Peut on verser quelque chose au permis de construire ?

Oui, 5 % supplémentaires, si le contrat comporte une garantie de remboursement.

En cas de rétractation, quand suis je remboursé ?

Dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation.

Des frais de réservation sont ils autorisés ?

Des versements au constructeur sans garantie avant le chantier doivent vous alerter. Demandez leur fondement.

Quel est l'échéancier légal des paiements en CCMI ?

15 % à l'ouverture du chantier, 25 % aux fondations, 40 % aux murs, 60 % au hors d'eau, 75 % aux cloisons et hors d'air, 95 % à l'achèvement des équipements, en cumulé.

Ces pourcentages sont ils obligatoires ?

Ce sont des plafonds. Le contrat peut prévoir moins, jamais plus.

Quand payer les 5 % restants ?

À la réception ou à la levée des réserves, selon que vous êtes assisté par un professionnel et que des réserves sont formulées.

Paiements et garanties financières

Constructeur défaillant : que se passe-t-il pour votre chantier ?

Le chantier est à l’arrêt depuis des semaines, le conducteur de travaux ne répond plus, et vous apprenez que votre constructeur est en redressement ou en liquidation judiciaire. C’est la situation que redoutent tous ceux qui font construire. En CCMI, la loi a prévu une protection spécifique : la garantie de livraison. Encore faut il la mettre en œuvre correctement et rapidement. Voici les étapes à suivre.

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Défaillance

L’essentiel

En cas d’arrêt du chantier ou de défaillance du constructeur, agissez dans cet ordre : constater l’arrêt et documenter l’état du chantier, mettre le constructeur en demeure par lettre recommandée, informer le garant de livraison, suspendre tout paiement au constructeur, déclarer votre créance au mandataire judiciaire en cas de procédure collective, puis suivre la reprise organisée par le garant. Un état des lieux technique avant la reprise est essentiel.

Ce guide décrit les étapes générales. Une procédure collective obéit à des règles et des délais stricts : faites vous conseiller par un professionnel du droit dès que vous en avez connaissance.

Les signes

Reconnaître une défaillance

Une défaillance ne s’annonce pas toujours clairement. Les signes à surveiller sont un chantier qui ralentit puis s’arrête, des sous traitants qui quittent le site ou réclament leur paiement, des livraisons de matériaux qui n’arrivent plus, un interlocuteur qui change souvent ou ne répond plus, des demandes de paiement anticipé ou en dehors de l’échéancier.

La défaillance peut aussi être juridique : ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire, publiée au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Vous pouvez vérifier la situation de l’entreprise à partir de son numéro d’immatriculation sur les sites officiels d’information sur les entreprises.

Constater

Documenter l’état du chantier

Dès que le chantier s’arrête, documentez la situation : photos datées de l’ensemble des ouvrages, relevé des matériaux présents, état des protections, éventuels dommages. Si l’arrêt se prolonge, un constat par commissaire de justice fixe la date et l’état du chantier de façon incontestable.

Un rapport d’expert décrit en plus l’état technique des ouvrages : ce qui est réalisé, ce qui est conforme, ce qui doit être repris, ce qui s’est dégradé pendant l’arrêt. Ce document sera précieux lors de la reprise, pour éviter que les défauts de la première entreprise soient ensuite discutés.

Mettre en demeure

Le premier acte formel

Adressez au constructeur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Rappelez les obligations du contrat, constatez l’arrêt ou le retard, et fixez un délai pour reprendre les travaux. Cette lettre fait courir les délais et constitue une pièce indispensable du dossier.

Même si vous pensez que le constructeur ne répondra pas, cette étape est importante : elle établit la défaillance et permet ensuite de solliciter le garant. Notre article sur le retard de chantier rappelle également le calcul des pénalités.

Conservez une copie de chaque courrier envoyé et l’accusé de réception correspondant.

Maison en parpaings inachevee avec herbes hautes autour

Le garant

Mobiliser la garantie de livraison

Informez le garant de livraison par lettre recommandée, en joignant le contrat, l’attestation de garantie, la mise en demeure et les preuves de l’arrêt. Ses coordonnées figurent sur l’attestation remise avant l’ouverture du chantier. Le garant met à son tour le constructeur en demeure et, à défaut d’exécution, prend en charge l’achèvement.

En cas de défaillance, le garant désigne sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux. Il supporte les surcoûts au delà de la franchise prévue, qui ne peut dépasser 5 % du prix, ainsi que les pénalités de retard au delà de trente jours. Notre article sur la garantie de livraison détaille sa couverture.

Les paiements

Ne plus rien verser au constructeur

Dès la défaillance constatée, ne versez plus rien au constructeur et ne signez plus aucun appel de fonds. Prévenez votre banque, qui suspendra les déblocages. Les sommes restant dues serviront à financer l’achèvement, selon les modalités définies avec le garant, qui peut percevoir directement les sommes correspondant aux travaux qu’il fait effectuer.

Ne payez pas non plus directement les sous traitants qui vous solliciteraient : ils n’ont pas de lien contractuel avec vous, et un paiement direct pourrait ne pas être pris en compte. Orientez les vers le constructeur ou le mandataire judiciaire.

La procédure collective

Déclarer sa créance

Si le constructeur fait l’objet d’une procédure collective, un mandataire judiciaire est désigné. Les créanciers doivent déclarer leurs créances auprès de lui dans un délai de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Pour le maître d’ouvrage, la créance peut porter sur les pénalités de retard, les sommes versées sans contrepartie ou d’autres préjudices.

En redressement judiciaire, l’administrateur peut décider de poursuivre le contrat. Dans tous les cas, la garantie de livraison reste mobilisable. Faites vous accompagner par un professionnel du droit pour la déclaration de créance et le suivi de la procédure.

Fers a beton rouilles en attente sur un chantier abandonne

La reprise

Un nouvel intervenant sur le chantier

L’entreprise désignée par le garant reprend le chantier en l’état. Avant son intervention, un état des lieux contradictoire est essentiel : il fixe ce qui a été réalisé, les défauts éventuels et les dégradations liées à l’arrêt. Sans ce document, il sera difficile de savoir, plus tard, qui est responsable d’un désordre.

Un chantier arrêté longtemps peut avoir souffert : fers à béton corrodés, maçonneries exposées à la pluie, matériaux dégradés, isolants mouillés. Ces points doivent être identifiés et traités avant la poursuite. Notre suivi de construction peut reprendre à ce stade, avec une visite d’état des lieux puis les contrôles des étapes restantes.

Après la livraison

Les garanties restent dues

Une fois la maison achevée, la réception se déroule normalement. Les garanties légales s’appliquent ensuite, selon les entreprises qui ont réalisé chaque partie des travaux et leurs assureurs. L’assurance dommages ouvrage conserve tout son intérêt dans cette situation : elle préfinance les réparations des désordres graves sans attendre l’issue des recours contre des entreprises parfois disparues. Notre article sur l’assurance dommages ouvrage explique son fonctionnement.

Prévenir

Limiter le risque dès la signature

Le risque de défaillance ne peut jamais être exclu, mais il peut être limité. Avant de signer, renseignez vous sur l’ancienneté du constructeur, ses comptes publiés lorsqu’ils sont disponibles, ses références de maisons livrées dans votre secteur. Vérifiez que le contrat est bien un CCMI, avec garantie de livraison, et non un simple marché de travaux. Notre article sur le choix d’un constructeur détaille ces vérifications.

Pendant le chantier, respectez scrupuleusement l’échéancier légal : un paiement anticipé augmente votre exposition. Gardez une vision régulière de l’avancement grâce à vos visites et aux rapports d’expert. Enfin, conservez dans un même dossier le contrat, la notice, les plans, les attestations de garantie et d’assurance, les appels de fonds et leurs justificatifs de paiement. En cas de difficulté, ce dossier vous fera gagner un temps précieux auprès du garant, du mandataire et de votre conseil.

En résumé

Les étapes à suivre

Documenter l’arrêt du chantier ; mettre en demeure le constructeur ; informer le garant de livraison avec les pièces ; suspendre tous les paiements ; déclarer sa créance dans les deux mois en cas de procédure collective ; faire réaliser un état des lieux technique avant la reprise ; suivre l’achèvement et préparer la réception. Plus la réaction est rapide, plus la reprise est simple.

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Un état des lieux technique avant la reprise

Nos experts décrivent l’état exact du chantier arrêté, puis contrôlent les étapes restantes jusqu’à la réception. Conditions détaillées sur notre page tarifs.

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Questions fréquentes

FAQ, la défaillance du constructeur

Que faire si mon constructeur fait faillite ?

Mettre le constructeur en demeure, informer le garant de livraison, suspendre les paiements et déclarer votre créance au mandataire judiciaire.

Qui termine la maison en cas de faillite ?

La personne désignée par le garant de livraison, sous sa responsabilité.

Vais je payer plus cher ?

Le garant supporte les surcoûts au delà d’une franchise qui ne peut dépasser 5 % du prix convenu.

Dois je continuer à payer le constructeur ?

Non. Suspendez tout paiement et prévenez votre banque.

Quel est le délai pour déclarer ma créance ?

Deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC.

Puis je payer directement les sous traitants ?

C’est déconseillé. Ils n’ont pas de lien contractuel avec vous.

Pourquoi faire un état des lieux avant la reprise ?

Pour fixer ce qui a été réalisé, les défauts et les dégradations, et éviter les contestations ultérieures.

Les garanties après réception s’appliquent elles ?

Oui, et l’assurance dommages ouvrage préfinance les réparations des désordres graves.

Votre chantier est à l’arrêt ?

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Sources

Code de la construction et de l’habitation, article L231-6 (garantie de livraison), legifrance.gouv.fr
Code de commerce, articles L622-24 et R622-24 (déclaration des créances), legifrance.gouv.fr
Code des assurances, article L242-1 (assurance dommages ouvrage), legifrance.gouv.fr
Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, bodacc.fr

Paiements et garanties financières

Assurance dommages-ouvrage : pourquoi elle est indispensable

L’assurance dommages ouvrage est souvent perçue comme une ligne de plus dans le budget. C’est pourtant elle qui vous permettra, en cas de désordre grave après la réception, d’obtenir le financement des réparations rapidement, sans attendre qu’un tribunal établisse les responsabilités. Obligatoire pour le maître d’ouvrage, elle est en CCMI généralement souscrite par l’intermédiaire du constructeur. Voici ce qu’elle couvre et comment vérifier qu’elle existe.

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Assurance

L’essentiel

Prévue par l’article L242-1 du Code des assurances, l’assurance dommages ouvrage garantit le paiement des travaux de réparation des dommages de nature décennale, en dehors de toute recherche de responsabilité. Elle est obligatoire pour le maître d’ouvrage. En CCMI, le contrat doit en mentionner la référence. Elle couvre en principe dix ans à compter de la réception, et l’assureur doit respecter des délais précis : 60 jours pour prendre position sur la garantie, 90 jours pour présenter une offre d’indemnité.

Ce guide présente le mécanisme légal. Les conditions précises de votre contrat d’assurance, notamment les exclusions et plafonds, sont à lire dans les documents remis par l’assureur.

Le principe

Préfinancer les réparations

Lorsqu’un désordre grave apparaît après la réception, comme une fissure structurelle ou une infiltration rendant une pièce inhabitable, la garantie décennale des constructeurs s’applique. Mais l’obtenir peut prendre du temps : il faut identifier le responsable, mettre en cause son assureur, parfois passer par une expertise judiciaire. Pendant ce temps, la maison continue de se dégrader.

L’assurance dommages ouvrage court circuite cette étape. Vous déclarez le sinistre à votre assureur, qui finance les réparations dans des délais encadrés, puis se retourne lui même contre les constructeurs responsables et leurs assureurs. C’est une assurance de préfinancement, qui protège le maître d’ouvrage contre la lenteur des recours. Notre article sur la garantie décennale explique l’articulation entre les deux.

L’obligation

Qui doit la souscrire

L’obligation pèse sur le maître d’ouvrage, c’est à dire vous, avant l’ouverture du chantier. En CCMI, le constructeur se charge généralement de la souscription pour votre compte, et le contrat doit mentionner la référence de l’assurance dommages ouvrage. Son obtention fait partie des conditions suspensives du contrat.

Vérifiez que vous recevez une attestation à votre nom, avec l’adresse de la construction et les coordonnées de l’assureur. Conservez la avec le contrat : vous en aurez besoin pour déclarer un sinistre, et elle sera demandée par le notaire si vous revendez la maison dans les dix ans. Notre article sur les mentions obligatoires du CCMI rappelle cette exigence.

La couverture

Les dommages de nature décennale

L’assurance dommages ouvrage couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement indissociables, le rendent impropre à sa destination. Ce sont les mêmes dommages que ceux relevant de la garantie décennale : fissures structurelles, affaissement de plancher, infiltrations importantes, défaut d’étanchéité de la toiture, défaut grave d’isolation ou de chauffage rendant la maison inhabitable.

Elle ne couvre pas les défauts purement esthétiques, les désordres relevant de la garantie biennale des équipements dissociables, ni les dommages liés à un défaut d’entretien ou à une cause extérieure. Notre article sur les fissures sur une maison neuve aide à apprécier la gravité d’un désordre.

Dossier d assurance et plans de maison sur un bureau

La durée

Dix ans, et parfois avant la réception

La garantie dommages ouvrage court en principe pendant dix ans à compter de la réception. Pendant la première année, qui correspond à la garantie de parfait achèvement, elle peut intervenir lorsque l’entreprise mise en demeure n’a pas exécuté ses obligations.

Elle peut aussi intervenir avant la réception, lorsque le contrat conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, après mise en demeure restée infructueuse. En CCMI, cette situation est toutefois couverte en premier lieu par la garantie de livraison. Notre article sur la garantie de livraison détaille ce mécanisme.

Les délais

Ce que l’assureur doit respecter

Après une déclaration de sinistre complète, l’assureur dispose de 60 jours pour vous notifier sa décision sur le principe de la garantie, au vu du rapport d’un expert qu’il désigne. S’il accepte, il doit présenter une offre d’indemnité dans un délai de 90 jours à compter de la déclaration. Ces délais sont fixés par la loi.

Si l’assureur ne respecte pas ces délais, ou si l’offre est manifestement insuffisante, le maître d’ouvrage peut engager les dépenses nécessaires à la réparation, après l’en avoir informé, et l’indemnité est majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. Notre article sur la déclaration de sinistre détaille la démarche.

Pour que ces délais courent, la déclaration doit être complète. Elle doit notamment comporter le numéro du contrat d’assurance, le nom du propriétaire, l’adresse de la construction, la date de réception, ainsi que la date d’apparition des dommages et leur description et localisation. Une déclaration incomplète peut être retournée par l’assureur, et le délai ne commence alors qu’à la réception des éléments manquants. Joignez des photos datées et, si vous en disposez, un rapport d’expert décrivant les désordres : ils facilitent l’instruction du dossier.

L’absence d’assurance

Les conséquences

Un particulier qui fait construire pour son propre usage n’encourt pas de sanction pénale s’il n’a pas souscrit d’assurance dommages ouvrage. Mais les conséquences pratiques sont lourdes. En cas de sinistre, il devra agir directement contre les constructeurs et leurs assureurs décennaux, avec les délais que cela implique.

En cas de revente dans les dix ans, l’absence d’assurance doit être mentionnée dans l’acte, ce qui peut inquiéter l’acquéreur, peser sur le prix ou engager la responsabilité du vendeur. En CCMI, le fait que la référence de l’assurance figure au contrat et que son obtention soit une condition suspensive limite ce risque, à condition de vérifier l’attestation.

Expert examinant une tache d infiltration au plafond d une maison

Le coût

Une ligne du budget à identifier

Le coût de l’assurance dommages ouvrage est généralement inclus dans le prix du CCMI ou indiqué séparément dans le contrat. Vérifiez comment il apparaît et s’il est compris dans le prix convenu. Il s’agit d’une prime unique, payée une fois pour toute la durée de la garantie.

Le contrat d’assurance peut comporter une franchise et des plafonds. Demandez à en connaître les conditions, notamment pour les éléments d’équipement. Lisez aussi les exclusions : certaines concernent des travaux que vous auriez réalisés vous même, d’où l’intérêt de bien identifier les travaux réservés.

La réception

Un point de départ décisif

La réception marque le point de départ des garanties légales et de la période de dix ans de l’assurance dommages ouvrage. Les désordres apparents à la réception doivent être réservés : ceux qui ne le sont pas sont réputés acceptés et ne pourront pas, en principe, être pris en charge ensuite. D’où l’importance d’une réception préparée et assistée.

Nos visites de pré réception et de réception vous aident à identifier ces désordres et à les formuler précisément. Le procès verbal de réception, avec ses réserves, devra être joint à toute déclaration de sinistre ultérieure.

En résumé

Les points à retenir

Assurance obligatoire pour le maître d’ouvrage, souscrite en pratique via le constructeur en CCMI ; référence mentionnée au contrat ; attestation à conserver ; couverture des dommages de nature décennale pendant dix ans à compter de la réception ; délais de 60 et 90 jours pour l’assureur ; déclaration par lettre recommandée avec les pièces utiles.

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Des désordres bien décrits dès la réception

Nos experts vous assistent à la réception puis, en cas de désordre, pour constituer un dossier de déclaration solide. Conditions détaillées sur notre page tarifs.

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Questions fréquentes

FAQ, l’assurance dommages ouvrage

L’assurance dommages ouvrage est elle obligatoire ?

Oui, pour le maître d’ouvrage, avant l’ouverture du chantier. En CCMI, le contrat doit en mentionner la référence.

Qui souscrit l’assurance en CCMI ?

Le maître d’ouvrage en est tenu. En pratique, le constructeur la souscrit généralement pour son compte.

Que couvre l’assurance dommages ouvrage ?

Les dommages de nature décennale : atteinte à la solidité ou impropriété à la destination.

Combien de temps dure la garantie ?

Dix ans à compter de la réception, avec des cas d’intervention avant la réception ou pendant l’année de parfait achèvement.

Quels délais l’assureur doit il respecter ?

60 jours pour se prononcer sur la garantie, 90 jours pour présenter une offre d’indemnité.

Que se passe t il si l’assureur ne respecte pas les délais ?

Le maître d’ouvrage peut engager les travaux après l’avoir informé, et l’indemnité est majorée.

Et si je n’ai pas d’assurance dommages ouvrage ?

Pas de sanction pénale pour un particulier construisant pour lui même, mais des recours plus longs et des difficultés en cas de revente.

L’assurance couvre t elle les défauts esthétiques ?

Non, seulement les dommages de nature décennale.

Un désordre sur votre maison neuve ?

Faites établir un constat technique : devis immédiat en ligne, ou conseil au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.

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Sources

Code des assurances, article L242-1 (assurance de dommages obligatoire), legifrance.gouv.fr
Code des assurances, article L243-3 (sanctions), legifrance.gouv.fr
Code de la construction et de l’habitation, article L231-2 (mentions du CCMI), legifrance.gouv.fr
Code civil, article 1792 (responsabilité décennale), legifrance.gouv.fr