Réception de la maison
Rédiger ses réserves à la réception : méthode et exemples
Une réserve mal rédigée est une réserve perdue. « Finitions à reprendre », « peinture moyenne », « voir salle de bains » : ces formules vagues ne permettent ni au constructeur de savoir quoi corriger, ni à vous de prouver plus tard que le défaut existait et a été signalé. Une bonne réserve est précise, localisée et vérifiable. Voici une méthode et des exemples pour rédiger des réserves efficaces le jour de la réception.
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Réserves
L’essentiel
Une réserve efficace répond à trois questions : quoi (la nature exacte du défaut), où (la localisation précise dans la maison) et combien (le nombre d’éléments concernés ou l’étendue). Elle peut préciser ce qui est attendu, notamment pour une non conformité au contrat. Elle s’appuie sur des photos annexées au procès verbal et, si possible, sur un délai convenu de levée. Les défauts apparents non réservés sont réputés acceptés.
Les exemples de ce guide sont des modèles de formulation. Adaptez les à ce que vous constatez réellement : une réserve doit décrire un défaut observé, pas une hypothèse.
L’enjeu
Pourquoi la précision compte
Le procès verbal de réception est un document juridique. Il sert de référence pour la levée des réserves, pour la garantie de parfait achèvement et, plus tard, pour une éventuelle déclaration de sinistre. Une réserve imprécise ouvre la porte aux discussions : le constructeur peut estimer l’avoir levée alors que le défaut persiste, ou soutenir qu’un défaut constaté ensuite n’était pas celui visé.
À l’inverse, une réserve précise rend la correction vérifiable. Lors de la levée, chacun sait ce qui devait être fait. En cas de litige, elle prouve que le défaut existait et a été signalé à la date de la réception. Notre article sur le déroulement de la réception replace cette étape dans son contexte.
La méthode
Quoi, où, combien
Quoi : décrivez le défaut avec des mots concrets. Éclat, fissure, rayure, décollement, défaut d’aplomb, carreau creux, joint manquant, fuite, absence. Évitez les appréciations comme « moyen » ou « pas terrible ».
Où : localisez précisément. La pièce, le mur ou l’élément, et une position repérable : « mur nord de la chambre 2, à gauche de la fenêtre », « porte fenêtre du séjour, vantail droit ».
Combien : quantifiez. Nombre de carreaux, longueur d’une fissure, nombre de prises concernées. Si le défaut est généralisé, dites le : « l’ensemble des plinthes du couloir ».
Ajoutez, lorsque c’est utile, ce qui est attendu : « remplacement », « reprise de l’enduit », « mise en conformité avec la notice ».
Exemples
Des formulations qui fonctionnent
Imprécis : « Carrelage à revoir ». Précis : « Salle de bains : 3 carreaux de sol sonnent creux devant la douche, 1 carreau ébréché à l’angle de la porte. Remplacement attendu. »
Imprécis : « Menuiseries mal réglées ». Précis : « Chambre 1 : la fenêtre ne se ferme pas sans forcer, frottement du vantail en partie haute. Réglage attendu. »
Imprécis : « Façade abîmée ». Précis : « Façade est : fissure verticale d’environ 40 cm sous l’appui de la fenêtre de la cuisine ; éclat d’enduit de 10 cm sur l’angle sud est à 1 m du sol. »
Imprécis : « Électricité incomplète ». Précis : « Séjour : 2 prises prévues au plan sur le mur ouest absentes. Mise en conformité avec le plan attendue. »
Les non conformités
Comparer avec le contrat
Un ouvrage peut être parfaitement exécuté mais différent de ce qui est prévu : une fenêtre plus petite, un carrelage d’une autre référence, une prise mal placée, une pièce plus étroite. Ces écarts sont des non conformités qui doivent être réservées au même titre que les malfaçons. Citez la référence contractuelle : plan, notice descriptive, avenant.
Par exemple : « Cuisine : fenêtre de 100 x 115 cm posée au lieu de 120 x 115 cm prévue au plan de façade. » Pour vérifier ces points, emportez les plans et la notice le jour de la réception. Notre article sur la notice descriptive explique comment l’utiliser.
Les photos
Une preuve indispensable
Photographiez chaque défaut réservé, avec un repère qui permet de le situer : un plan large de la pièce puis un plan rapproché. Numérotez les photos en correspondance avec les réserves. Si possible, annexez les au procès verbal, ou envoyez les au constructeur le jour même par courriel ou lettre recommandée en mentionnant qu’elles illustrent les réserves de la réception.
Ces photos permettent de vérifier la levée et de prouver l’état de la maison à la réception si un désordre s’aggrave plus tard.
Les délais
Fixer une date de levée
Le procès verbal peut prévoir un délai pour la levée des réserves. Il est fixé d’un commun accord. Fixer une date évite que les corrections traînent. À défaut, les réserves doivent en tout état de cause être levées dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, qui court pendant un an à compter de la réception.
Notez que la garantie de livraison couvre la levée des réserves : elle cesse seulement lorsque les réserves sont levées. Notre article sur la garantie de livraison le rappelle. Le solde de 5 % peut par ailleurs être consigné jusqu’à la levée.
Les pièges
Ce qu’il faut éviter
Évitez les formules globales comme « sous réserve de tous vices cachés » ou « réserves générales sur l’ensemble des travaux » : elles n’ont pas de portée pratique et ne remplacent pas une liste précise. Évitez aussi de mélanger les réserves avec des demandes de modification qui ne correspondent pas au contrat : elles affaiblissent la crédibilité de l’ensemble.
Ne vous laissez pas convaincre de renoncer à une réserve au motif que le défaut « sera repris de toute façon ». Une promesse orale ne vaut rien juridiquement. Si le constructeur s’engage à corriger, l’inscription de la réserve ne lui coûte rien.
Après la réception
Les défauts découverts ensuite
Si vous n’étiez pas assisté par un professionnel lors de la réception, vous disposez de huit jours pour dénoncer, par lettre recommandée, des vices apparents que vous n’auriez pas signalés. Utilisez la même méthode de rédaction. Notre article sur le délai de huit jours détaille cette possibilité, et notre post réception vous permet de faire intervenir l’expert dès le lendemain.
Les désordres qui apparaissent dans l’année relèvent de la garantie de parfait achèvement et doivent être signalés par écrit au constructeur.
L’organisation
Classer les réserves par pièce
Une liste de réserves longue devient vite illisible si elle est rédigée au fil de la visite sans ordre. Classez les par zone : extérieur, puis chaque pièce dans l’ordre de la visite, puis les équipements techniques. Numérotez chaque réserve. Ce classement facilite la relecture avant signature, le travail des entreprises chargées des corrections et la vérification lors de la levée.
Si la liste préparée lors de la pré réception a été transmise au constructeur, reprenez la le jour de la réception : rayez les points corrigés après les avoir vérifiés, conservez les autres et ajoutez les défauts nouveaux. Vous éviterez ainsi d’oublier un point déjà signalé, et la liste finale reflétera fidèlement l’état de la maison au moment de sa réception.
En résumé
La méthode en une phrase
Pour chaque défaut : sa nature, sa localisation exacte, son étendue, ce qui est attendu, une photo numérotée et, pour une non conformité, la référence au contrat. Une liste précise, relue avant signature, et un délai de levée convenu. Nos experts rédigent ces réserves avec vous lors de la réception.
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Nos experts relèvent les défauts, rédigent les réserves avec vous et vous accompagnent jusqu’à leur levée. Conditions détaillées sur notre page tarifs.
Questions fréquentes
FAQ, la rédaction des réserves
Comment rédiger une réserve ?
En précisant la nature du défaut, sa localisation exacte, son étendue et, si utile, ce qui est attendu.
Faut il joindre des photos aux réserves ?
C’est vivement recommandé, avec une numérotation qui correspond à chaque réserve.
Une formule générale sur les vices cachés est elle utile ?
Non. Seule une liste précise des défauts constatés a une portée pratique.
Peut on réserver une non conformité au contrat ?
Oui, en citant la référence du plan, de la notice ou de l’avenant concerné.
Le constructeur peut il refuser d’inscrire une réserve ?
Il peut la contester mais pas vous empêcher de la formuler. À défaut, notifiez la par écrit le jour même.
Quel délai pour lever les réserves ?
Celui convenu au procès verbal, et au plus tard dans le cadre de la garantie de parfait achèvement d’un an.
Que faire d’un défaut découvert après la réception ?
Le dénoncer dans les huit jours si vous n’étiez pas assisté, puis le signaler dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.
Faut il réserver les petits défauts ?
Oui, tout défaut apparent non réservé est réputé accepté.
Vous voulez des réserves irréprochables ?
Faites vous assister lors de la réception : devis immédiat en ligne, ou conseil au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Sources
- Code civil, articles 1792-6 (réception et garantie de parfait achèvement), legifrance.gouv.fr
- Code de la construction et de l’habitation, article L231-8 (délai de huit jours), legifrance.gouv.fr
- Code de la construction et de l’habitation, article L231-6 (fin de la garantie de livraison), legifrance.gouv.fr
