Dépôt de garantie et acompte à la signature du CCMI
À la signature d’un CCMI, le constructeur peut vous demander de verser une somme. Mais pas n’importe laquelle, ni n’importe comment : la loi prévoit deux régimes exclusifs l’un de l’autre, le dépôt de garantie plafonné à 3 % du prix ou des versements garantis par une garantie de remboursement, limités à 5 % à la signature et 5 % au permis de construire. Voici comment les distinguer et ce qu’il faut vérifier avant de payer.
Signature
Avant l’ouverture du chantier, un CCMI ne peut prévoir que l’un des deux mécanismes suivants. Soit un dépôt de garantie d’au plus 3 % du prix, versé sur un compte spécial ouvert à votre nom et indisponible jusqu’à ce que le contrat devienne définitif. Soit, si le contrat est assorti d’une garantie de remboursement dont l’attestation est annexée, un versement d’au plus 5 % à la signature et de 5 % supplémentaires à la délivrance du permis de construire. Toute demande au delà est irrégulière.
Ce guide résume les règles du Code de la construction et de l’habitation. En cas de doute sur une clause, faites relire votre contrat avant de le signer.
Pourquoi les paiements sont encadrés
Entre la signature du CCMI et l’ouverture du chantier, plusieurs mois peuvent s’écouler. Le contrat est conclu sous conditions suspensives : permis, prêt, assurance dommages ouvrage, garantie de livraison. Si l’une d’elles n’est pas réalisée, le contrat tombe. Pendant cette période, le maître d’ouvrage n’a encore rien reçu en contrepartie de ses versements.
Pour éviter qu’il ne perde ces sommes en cas d’échec du projet ou de défaillance du constructeur, la loi encadre strictement ce qui peut être payé avant le chantier. Elle prévoit deux formules, au choix du contrat, mais pas les deux à la fois. Notre article sur les conditions suspensives détaille les événements dont dépend la poursuite du contrat.
Au plus 3 % du prix, sur un compte bloqué
Le contrat peut prévoir un dépôt de garantie. Son montant ne peut pas dépasser 3 % du prix de la construction. Il est versé sur un compte spécial ouvert à votre nom dans un établissement habilité, et non remis au constructeur. Il reste indisponible jusqu’à ce que le contrat devienne définitif, c’est à dire après l’expiration du délai de rétractation et la réalisation des conditions suspensives.
Si le contrat ne devient pas définitif, parce qu’une condition suspensive n’est pas réalisée ou que vous exercez votre droit de rétractation, le dépôt vous est restitué. Lorsque le contrat devient définitif, il est imputé sur les premiers paiements. Méfiez vous d’une demande de chèque à l’ordre du constructeur présentée comme un dépôt de garantie : le dépôt doit aller sur un compte spécial.
5 % à la signature, 5 % au permis
À défaut de dépôt de garantie, le contrat peut prévoir des versements directs au constructeur avant l’ouverture du chantier, à condition d’être couvert par une garantie de remboursement. Cette garantie est délivrée par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurance agréés, et son attestation doit être annexée au contrat. Elle vous assure d’être remboursé si le contrat ne peut pas être exécuté, notamment en cas de non réalisation d’une condition suspensive ou de défaillance du constructeur avant le chantier.
Les versements sont alors limités : au plus 5 % du prix à la signature du contrat, et au plus 5 % supplémentaires à la délivrance du permis de construire. La garantie de remboursement prend fin à l’ouverture du chantier, où la garantie de livraison prend le relais. Notre article sur la garantie de livraison explique cette articulation.
Les points à contrôler avant de payer
Avant tout versement, lisez la clause de paiement du contrat. Elle doit indiquer clairement lequel des deux régimes s’applique. S’il s’agit d’un dépôt de garantie, vérifiez son montant, au plus 3 %, et le compte sur lequel il est versé. S’il s’agit de versements garantis, vérifiez que l’attestation de garantie de remboursement est annexée, qu’elle identifie votre contrat et le garant, et que les montants ne dépassent pas 5 % à chaque étape.
Un contrat qui cumule les deux formules, qui prévoit un acompte sans garantie ou un pourcentage supérieur, est irrégulier. Notre article sur les mentions obligatoires du CCMI détaille les autres clauses à vérifier.
Le délai de dix jours
Le CCMI ouvre au maître d’ouvrage non professionnel un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant le contrat. Pendant ce délai, vous pouvez renoncer sans motif ni pénalité. Les sommes éventuellement versées doivent alors vous être restituées dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation.
Notre article sur le délai de rétractation détaille les modalités de notification et d’exercice. Conservez la preuve de la date de réception du contrat : c’est elle qui fait courir le délai.
Ce qui n’est pas un acompte
Certaines sommes peuvent vous être demandées en dehors du prix du CCMI : frais d’étude de sol si elle n’est pas comprise, frais de dossier de financement par la banque, honoraires de notaire pour l’achat du terrain, taxes liées au permis. Ces frais ont leur propre régime et ne sont pas des acomptes sur la construction.
En revanche, des frais présentés comme des « frais de réservation », « frais d’étude » ou « frais de dossier » payés au constructeur avant le chantier, sans garantie, doivent vous alerter. Ils peuvent constituer un détournement des règles d’encadrement des versements. Demandez à quel titre ils sont dus et sur quel fondement contractuel.
Ce qui arrive en cas de problème
Si le constructeur fait faillite avant l’ouverture du chantier, la protection dépend du régime appliqué. Avec un dépôt de garantie sur compte spécial, la somme ne fait pas partie du patrimoine du constructeur et vous est restituée. Avec une garantie de remboursement, c’est le garant qui vous rembourse. Sans l’un ni l’autre, vous seriez un simple créancier parmi d’autres, avec un risque réel de ne rien récupérer.
C’est pourquoi la vérification de ces mécanismes à la signature n’est pas une formalité. Notre article sur le constructeur défaillant présente les recours lorsque la défaillance survient pendant le chantier.
L’échéancier prend le relais
À l’ouverture du chantier, les versements suivent l’échéancier légal de l’article R231-7 du CCH : 15 % à l’ouverture, en tenant compte des sommes déjà versées, puis 25, 40, 60, 75 et 95 % aux étapes suivantes. Le dépôt de garantie ou les versements garantis sont imputés sur ces premiers paiements. Notre article sur les appels de fonds en CCMI décrit chaque étape.
Les contrôles de chantier vous permettent ensuite de vérifier que chaque appel correspond à une étape réellement achevée, avant de le valider auprès de votre banque.
Les règles à retenir
Deux régimes exclusifs : dépôt de garantie de 3 % au plus sur un compte spécial à votre nom, ou versements de 5 % à la signature et 5 % au permis couverts par une garantie de remboursement annexée au contrat. Restitution en cas de rétractation ou de non réalisation d’une condition suspensive. Aucun autre versement au constructeur avant l’ouverture du chantier.
Un contrat vérifié avant de s’engager
Nos experts accompagnent ensuite chaque étape du chantier, avec des visites calées sur l’échéancier légal des paiements. Conditions détaillées sur notre page tarifs.
FAQ, le dépôt de garantie et l’acompte en CCMI
Combien peut on verser à la signature d’un CCMI ?
Au plus 3 % du prix en dépôt de garantie sur un compte spécial, ou au plus 5 % au constructeur si le contrat comporte une garantie de remboursement.
Peut on cumuler dépôt de garantie et acompte ?
Non, le contrat prévoit l’un ou l’autre.
Où est versé le dépôt de garantie ?
Sur un compte spécial ouvert au nom du maître d’ouvrage, pas au constructeur.
Qu’est ce que la garantie de remboursement ?
Une garantie délivrée par un établissement agréé qui assure le remboursement des sommes versées si le contrat ne peut pas être exécuté.
Que se passe t il si le permis est refusé ?
Le contrat ne devient pas définitif et les sommes versées vous sont restituées selon le régime prévu.
Peut on verser quelque chose au permis de construire ?
Oui, 5 % supplémentaires, si le contrat comporte une garantie de remboursement.
En cas de rétractation, quand suis je remboursé ?
Dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation.
Des frais de réservation sont ils autorisés ?
Des versements au constructeur sans garantie avant le chantier doivent vous alerter. Demandez leur fondement.
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Sources
- Code de la construction et de l’habitation, article L231-4 (conditions suspensives et versements avant l’ouverture du chantier), legifrance.gouv.fr
- Code de la construction et de l’habitation, article R231-8 (dépôt de garantie et garantie de remboursement), legifrance.gouv.fr
- Code de la construction et de l’habitation, articles L271-1 et L271-2 (rétractation et restitution des sommes), legifrance.gouv.fr
- Notaires du Grand Paris, le contrat de construction de maison individuelle, notairesdugrandparis.fr
